【To be RICHY】プロが指南！ワンルームマンション投資入門②
一番大変なのは「はじめの一歩を踏み出すこと」
【To be RICHY】では、あなたの背中を押すべく、様々な資産運用のプロフェッショナルからお話を伺います！
今回は不動産投資に関するお話の第2回目。
第1回目では「不動産投資とは？」という基礎的なお話を伺ったので、ここからは、不動産投資の真相を深掘りして行きます！
気になる3つ目のメリット！不動産投資は節税効果も。
不動産投資には、大きく分けて2種類の税金に対する節約効果があります。
1つ目は「所得税・住民税」。2つ目は「相続税」です。
所得税・住民税の節税効果
まず所得税・住民税について仕組みからお話しすると、サラリーマンの方が投資用マンションを購入して家賃収入を得た場合、
①通常のサラリーマンとしての所得（お給料）
②投資用マンションで得た所得（家賃）
の2つが発生することになります。
①と②の合計額に応じて所得税・住民税の金額が決まるのですが、②が赤字になった場合に節税効果を得ることができるんです。
え！マンション投資って赤字になることがあるんですか？！なんか話と違う・・・（涙）
はい、あります。でもポイントは、「帳簿上」で赤字になるという点なんです。
実は、不動産には「減価償却費用」といって、経年劣化によって建物の価値が下がる分を換算し、経費として毎年計上できる仕組みがあります。
例えば、購入した時から4年間利用できるワンルームマンションを1,000万円で購入した場合、ざっくりいうと1年間に250万円分の減価償却費を経費にできるのです。
実際に何かにお金を払っている（支出が発生している）わけではないのに、この減価償却費を経費として申請できるので、帳簿上では②が赤字になることが往々にしてあるんですよ。
そうなると、①のサラリーマンとしての所得から②の赤字分を差し引いた金額で所得税を支払うことになるので、実際の所得よりも低く申告することが可能です。
これが、不動産投資の所得税節税効果です。
そういうことですね！なんかすごくお得に感じてきた！
ただし、減価償却費が計上できるのは、予め定められた期間中だけですので注意してください。また、そもそもですが、不動産投資の所得は自分で確定申告をする必要がありますよ。
相続税の節税効果
「相続税」の節税効果も教えてください！
はい。実は、現金をご家族に相続するよりも、不動産を相続した方が、相続税がぐっと安くなるんですよ。
例えば、1,000万円の現金を相続する場合の税金に比べて、1,000万円で購入した不動産を相続する時の税金はおよそ3分の1になります。
ですから、ご年配の方が現金資産を不動産に変えてからご家族への相続手続きをするというのはよくある話です。
自分だけでなく、家族にもメリットがあるのですね！不動産投資ってすげえ・・・！
マンション投資のリスクやデメリットは？
今までマンション投資のいいところばかり伺ってきましたが、デメリットやリスクもしっかり聞いておきたいです！
もちろんです！まず、マンション投資におけるデメリットやリスクは
①地震による被害で不動産が破損・倒壊する可能性がある
②空室で家賃収入がゼロになる可能性がある
③運営管理が面倒な場合がある
④ローンの金利が上昇する可能性がある
の4つがあります。
おお、結構ありますね。。。
結構な金額でローンを組むことになるので、何かしら不測の事態が起きてローンを返済できない事態になるのが恐いです・・・。
地震による被害に備えるには・・・？
そうですよね。ですので、リスクヘッジは必須です。
まずは、地震による建物の破損や倒壊についてですが、以下のようなリスクヘッジ方法があります。
・ファミリー物件に比べて強度が高い単身者向け物件を選ぶこと
・鉄筋コンクリートで作られた物件を選ぶこと
・地震保険に入っておくこと
地震に強い構造の物件を選ぶことと、保険に入っておくことが大事なんですね。勉強になります。
空室による家賃収入0のリスクはどう防ぐ？
次のリスクは「空室」ですが、賃料収入が0になってしまうと、ローンの支払いや管理費など全ての支出を自分で賄わなくてはならないのでキツイですよね。
それは悪夢だ。。。ただでさえ貯金ないのに（涙）。
そんな時に重要なのは、これまた「物件選び」です。
・駅から近い
・商業地に近い
・築年数浅い
この3つの条件に合う物件を購入することをおすすめします。
3つ目の築年数なのですが、鉄筋コンクリートの物件であれば100年はもちます。
ですから築年数が古い物件でもリフォームすれば全く問題ないのですが、借り手の好みとして「築年数が浅い物件がいい」という人が多いのも事実。
ですので、可能であれば築年数が浅い物件を選びましょう。
面倒な運営管理はどう回避すればいい？
運営管理が面倒というリスクもあるとのことですが、確かに自分の物件を他人に貸すって思った以上に大変なんでしょうね・・・。
はい。これについてはシンプルに、賃借人との間に弊社のような管理会社を挟んだ方がいいです。家賃の回収など通常の大家さん業に加えて、面倒な諸手続きも任せられるので。
ローンの金利が上がるリスクにヘッジ方法はあるの？
一番恐いリスクが最後に残っていますが、変動金利でローンを借りていて金利が急に上がってしまったら、ローンを返していくのがきつくなってしまう可能性がありますよね。。。
月々の賃料よりもローンの返済額が上まってしまう場合もあるんですか？
100%ないとは言い切れませんが、そういった事態になることは今のところ考えにくいですね。なぜかと言うと、金利が上がるとき＝インフレなので、年収・物件価格・賃料なども上昇する傾向があるからです。
また、金利が上昇したとしても、月々のローン返済額の上限は元々の金額の「1.25倍まで」というルールがあるため、ある日突然、莫大な額のローン返済をしなければならなくなるということは、まずないです。
ほっ・・・！マンション投資ってリスクはあるけど、しっかり対策が取れるんですね。
今日は色々と勉強になりました！三浦さん、ありがとうございました！
マンション投資に興味を持ったら
もしこの記事でマンション投資に興味を持ったら、セミナーなどでさらに詳しい情報を得て見るのがおすすめ。
自分で能動的に行動を起こせるかどうか。そこにRICHYと非RICHYの分かれ道があるのですから！
この記事に登場したプロフェッショナル
専務取締役 三浦正史さん
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1984年山口県出身。幼少期より経済的な成功に強いモチベーションを持つ。
高校卒業後、自らの夢を叶えるべく単身上京。お金なし・人脈なしの状況で一時はホームレスになり地元に戻ることを考えるも、偶然の出会いから当時全く未経験だった不動産業界に一念発起して就職。
数年のサラリーマン修行期間を経て仲間と共に株式会社Tトラストを創業、専務取締役に就任。6期で年商30億円規模の企業に育て上げる。
同時に地方出身という自らの経験から地方在住者と東京との金融リテラシーの違いを痛感し、地方在住者に最新の金融リテラシー教育を提供し地域毎の経済格差を縮小することを目指す活動にも従事。
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不動産投資・マンション経営のことならT-TRUST
前回は、「価格変動が緩やかだから会社員でもできる」、「投資資金調達の際に銀行のローンが組める」という不動産投資のメリットを伺いました。
気になる3つ目のメリット「節税効果」ですが、これはどういうことですか？