マンション不動産投資のメリットとリスク｜よくある失敗から見る注意点
2019年9月30日 更新
不動産投資
マンションの不動産投資の仕組み
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不動産への投資の中でマンション投資は、自分で購入したマンションを人に売ったり貸したりすることで収入を得る仕組みです。人にマンションを貸して賃貸料として毎月決まった金額の収入を得るのがインカムゲイン、安い価格で物件を購入し、高値になったときに売却して差益を得るのがキャピタルゲイン。インカムゲインの場合は、長期的に安定した収入を得ることができます。
-投資用マンションと居住用マンションの違い
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同じようにマンションを購入するのでも、「居住用マンション」と「投資用マンション」では、使い方がまったく異なります。「居住用マンション」は、自分が住むためのマンションのことです。不動産の専門用語では「実需」と呼ばれています。「投資用マンション」は、家賃収入を得るために人に貸し出すマンションのことで、自分が住むことを前提としていません。最近では、老後を見据えて、定期的かつ長期的な収入を得る手段としてマンション投資を行う人が増えており、会社員も例外ではありません。
-マンション投資のメリットとリスク
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＜マンション投資のメリット＞
・資産価値がゼロになる可能性が低い
・一度投資すれば長期的かつ安定的に収益を得られる
・定年後の私的年金として公的年金の不足分を補える
・不動産投資ローンを利用して団体信用生命保険に加入すれば、万が一の場合にもローンを完済できる
・相続時に不動産の評価額を時価の3分の1程度に圧縮できるため、相続税対策ができる
・インフレ対策用の分散投資ができる
・将来のセカンドルーム、子どもの住居など、投資目的以外にも活用できる
・区分所有のマンションなら、共有部分の管理や修理の必要がない
・資産価値がゼロになる可能性が低い
・一度投資すれば長期的かつ安定的に収益を得られる
・定年後の私的年金として公的年金の不足分を補える
・不動産投資ローンを利用して団体信用生命保険に加入すれば、万が一の場合にもローンを完済できる
・相続時に不動産の評価額を時価の3分の1程度に圧縮できるため、相続税対策ができる
・インフレ対策用の分散投資ができる
・将来のセカンドルーム、子どもの住居など、投資目的以外にも活用できる
・区分所有のマンションなら、共有部分の管理や修理の必要がない
＜マンション投資のリスク＞
・空室が発生すると、賃料を得られない
・家賃が変動したり滞納があったりと、想定したような収入を得られない可能性がある
・建物や住宅設備の老朽化にともない、定期的なメンテナンスが必要になる
・地震などの自然災害を被る可能性がある
・すぐに現金化できない
・空室が発生すると、賃料を得られない
・家賃が変動したり滞納があったりと、想定したような収入を得られない可能性がある
・建物や住宅設備の老朽化にともない、定期的なメンテナンスが必要になる
・地震などの自然災害を被る可能性がある
・すぐに現金化できない
-投資用マンション選びでよくある失敗
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・不動産会社のいいなりになって、不良物件を購入してしまう
不動産会社のセールストークにのって、ろくろく自分で調べないままマンションを購入し、不動産としては魅力の少ない物件をつかまされてしまうというケースが少なくありません。
・中古マンションに投資し、ローンの返済が完了した段階で、売るに売れなくなってしまう
比較的新しい中古ワンルームを購入した場合でも、購入の築年数は10年ほど。ローンの返済が完了した段階で、築年数は30～40数年です。現金が必要になったとき、売るに売れないというケースが多数あります。
・入居者が決まらず、持ち出さざるをえなくなってしまう
地方都市などで利回りだけに注目してマンションを購入したものの、実際の家賃相場や立地条件がかみあわず、入居者が決まらないというケースもあります。この場合、毎月のローンの返済などがすべてオーナーの持ち出しが必要です。
不動産会社のセールストークにのって、ろくろく自分で調べないままマンションを購入し、不動産としては魅力の少ない物件をつかまされてしまうというケースが少なくありません。
・中古マンションに投資し、ローンの返済が完了した段階で、売るに売れなくなってしまう
比較的新しい中古ワンルームを購入した場合でも、購入の築年数は10年ほど。ローンの返済が完了した段階で、築年数は30～40数年です。現金が必要になったとき、売るに売れないというケースが多数あります。
・入居者が決まらず、持ち出さざるをえなくなってしまう
地方都市などで利回りだけに注目してマンションを購入したものの、実際の家賃相場や立地条件がかみあわず、入居者が決まらないというケースもあります。この場合、毎月のローンの返済などがすべてオーナーの持ち出しが必要です。
不動産会社から投資用マンションを購入するまでの流れ
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＜投資用マンションを購入するまでの流れ＞
1．マンション投資の目的を明確にする
マンションに投資する目的が明確にすることで、資金計画も具体化できます。
2．資金計画を立てて、購入する物件の価格帯を決める
自己資金や毎月の収支の目安にあわせて、購入する物件のめどを立てます。
3．実際の物件を探し、不動産会社にも問い合わせる
物件検索サイトなどで物件を探し、不動産会社などとコンタクトをとります。
4．資金計画や収支計画のシミュレーションを確認し、購入を申し込む
重要事項説明書や契約書の内容については、事前によく確認しておきましょう。投資用ローンの事前審査などもこの段階で申し込みます。
5．売買契約を行う
投資用ローンの申し込みと契約、火災保険の申し込みなども同時に行います。
6．不動産の引き渡しを受ける
登記申請したり、固定資産税、賃料、敷金などを精算したり、賃貸管理を引き継ぎます。
1．マンション投資の目的を明確にする
マンションに投資する目的が明確にすることで、資金計画も具体化できます。
2．資金計画を立てて、購入する物件の価格帯を決める
自己資金や毎月の収支の目安にあわせて、購入する物件のめどを立てます。
3．実際の物件を探し、不動産会社にも問い合わせる
物件検索サイトなどで物件を探し、不動産会社などとコンタクトをとります。
4．資金計画や収支計画のシミュレーションを確認し、購入を申し込む
重要事項説明書や契約書の内容については、事前によく確認しておきましょう。投資用ローンの事前審査などもこの段階で申し込みます。
5．売買契約を行う
投資用ローンの申し込みと契約、火災保険の申し込みなども同時に行います。
6．不動産の引き渡しを受ける
登記申請したり、固定資産税、賃料、敷金などを精算したり、賃貸管理を引き継ぎます。
まとめ
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この記事では、マンション投資に関心が高い方に向けて、マンション投資の概要とメリット・リスクを解説するとともに、マンション投資の失敗例を挙げました。マンション投資は必ずしもメリットばかりではありませんが、リスクについてあらかじめ学び、その対策を講じれば、ローリスク・ロングリターンの投資が可能になります。この記事を参考に、マンション投資を成功に導いてください。