【To be RICHY】今話題の「不動産投資クラウドファンディング」って何？！②
「不動産投資クラウドファンディング」が今、話題！
クラウドファンディングという言葉はなんとなく知っていて、どんなものかも漠然とイメージがつくという方は多いかもしれませんが、「不動産」で「投資」で「クラウドファンディング」ってなると、途端にイメージつかなくなりませんか？（私だけ？）
今回の「To be RICHY」は、そんな不動産投資クラウドファンディングの基礎について解説する記事の第2弾！！
不動産投資クラウドファンディングが開始したきっかけは？
他の業界に比べIT化が遅れていると言われている不動産会業界で、WEBを活用したマーケティングなどのコンサルティングをしていらっしゃる方です。
2017 年に「不特法」が改正！
まず誤解がないように言うと、クラウドファンディングを使った不動産投資は今までも例がありました。ただ、それをするには厳しい条件を満たさないと行けなかったため、大多数の企業や個人にとってハードルが高かったんです。
それが、2017年12月1日から施行された「不動産特定共同事業法」の改正によって、そのハードルがかなり下がったんです。
不動産特定共同事業法・・・！一言でいうとどんな法律なのですか？
不動産特定共同事業法は、出資などから得たお金で不動産取引を行い、それによって生じた利益を出資者に分配する事業に関する法律です。
名前が長いので「不特法」と略して呼ばれることが多いです。
大まかに言うと、改正前の不特法の中でも以下の内容がクラウドファンディングの普及にとってのネックだったんです。
・クラウドファンディングで資金を集める事業者は許可を得る必要があった
・その許可を得る条件は、事業者が資本金を1億円以上持っている必要があるなど、中小企業にとってはハードルが高い条件だった
・書面での手続きや取引を前提としていて、インターネット上の取引や書類の電子交付が許可されていなかった
お金を集める側のハードルも高いですし、お金を出す側にとっても、紙の書類を取り寄せたり郵送したりするのはなかなか難しいですよね。
不動産投資クラファンのハードルが下がった！
そうですよね。
この不特定が改正されたことによって、以下のように条件が下がったのです。
・事業者がクラウドファンディングを実施する許可を得るのに必要な資本金が1億円以上から「1,000万円以上」に下がった
・契約に必要な各書類や契約後の報告書などの閲覧や承諾がインターネットでできるようになった
なるほど〜！ルールが大きく変わったから、事業者側もクラウドファンディングを主催しやすくなったし、出資者側も参加しやすくなったんですね。
どうしてこんなに人気？不動産投資クラファンのメリット
僕、この取材をさせていただく前に、いろんな不動産投資クラウドファンディングのサイトをのぞいてみたんですが、どれも募集開始からすぐに目標金額を達成しているものばかりだったんですよね。
「早い者勝ち」感がすごいんですが、何故こんなに人気なんですかね？
株などの投資に比べて、不動産への投資って「物件という投資対象にイメージが湧きやすい」という特徴があるんですよね。
さらに、不動産投資のクラウドファンディングでは以下のようなメリットもあります。
・手数料が無料で余計な経費がかからない。
・運用期間が短いので価格変動リスクが小さい。
・優先出資者になるので元本割れのリスクヘッジができる。
※これらのメリットはクラウドファンディングを開催する事業者や案件ごとに変わります。
確かに僕がみていたクラウドファンディングのサイトは、運用期間が3ヶ月とかで、手数料も取られないやつでした！
ただ、最後の優先出資者というのはイメージがつかないのですが、これはどういうことですか？
不動産投資クラウドファンディングでは、一般の出資者が優先出資者になり、クラウドファンディングを主催している事業者が劣後出資者となります。
運用益が発生した際、優先して分配金を受けられるのが優先出資者です。
反対に運用期間中に運用物件の価値が下がってしまった場合、まず劣後出資者の元本（出資金）からそのマイナス分を補填し、それでも補えなかった場合に優先出資者の元本から補填するという順番になるんです。
したがって、万が一投資がマイナスになった場合であっても、優先出資者であれば自分の元本が割れてしまうリスクを抑える事ができます。
まとめると、上記の例のように全体の運用資産3,000万円で劣後出資者が全体の30％を出資していた場合、投資物件の価値が30%以上下がらない限りは優先出資者の元本が割れることはないということです。
なるほど〜！そんな仕組みがあったんですね。
伊藤さん、今日は色々と勉強になりました。ありがとうございました！
不動産投資のクラファンをチェックしよう！
私たちの知らないところで、法改正によってもっと自由で気軽な投資ができるようになることって多々ありますよね。
世の中の動きに置いて行かれないためにも、まずは自分の目で見て学んで、体験してみましょう！
不動産投資クラウドファンディングはまだ出来たてホヤホヤだということですが、何がきっかけて始まったのですか？