不動産投資で失敗しないための物件選び！初心者のサラリーマンが稼ぐには
2019年2月15日 更新
不動産投資
不動産投資がサラリーマンにおすすめの理由
不動産投資はサラリーマンにおすすめです。
なぜなら、投資物件を購入する際、多くの場合は融資を受けることになるため、収入が安定している職種は有利にはたらきやすいからです。
勤続年数が長いサラリーマンや公務員であれば、返済という面において金融機関から信頼性が高いとみなされるため、審査に通りやすい傾向にあります。
また、収入源を給与と不動産投資に分散することができるので、ゆとりのある生活を送ることが期待できます。
では、不動産投資とはどのようなものかおさらいしていきましょう。
なぜなら、投資物件を購入する際、多くの場合は融資を受けることになるため、収入が安定している職種は有利にはたらきやすいからです。
勤続年数が長いサラリーマンや公務員であれば、返済という面において金融機関から信頼性が高いとみなされるため、審査に通りやすい傾向にあります。
また、収入源を給与と不動産投資に分散することができるので、ゆとりのある生活を送ることが期待できます。
では、不動産投資とはどのようなものかおさらいしていきましょう。
そもそも不動産投資とは
不動産物件を購入し、賃貸として入居してもらうことで家賃収入を得る方法を不動産投資と言います。マンションを一棟丸ごと購入する人もいれば、一部屋または数部屋を購入して運用する場合などさまざまです。
多くはローンを組んで物件を購入するため、最初のうちは家賃収入は返済に充てることになるでしょう。
しかしローンの完済後はマンションが資産として残るうえ、家賃収入がそのまま入ってくるため、老後の備えとしても活用することができます。
では、不動産投資にはどのようなメリットがあるのでしょうか。
多くはローンを組んで物件を購入するため、最初のうちは家賃収入は返済に充てることになるでしょう。
しかしローンの完済後はマンションが資産として残るうえ、家賃収入がそのまま入ってくるため、老後の備えとしても活用することができます。
では、不動産投資にはどのようなメリットがあるのでしょうか。
不動産投資のメリット
サラリーマンにおすすめの不動産投資には次のようなメリットがあります。
安定した収入
賃貸は年単位で契約を結ぶことが一般的であるため、入居者が途絶えない限りは長期的な収入を得ることができます。
年金の代わりになる
退職後も家賃収入を得ることができるため、公的年金以外の収入源を確保することができます。
節税対策
収入からローンの金利や固定資産税などの経費が引かれるため、節税効果が期待できます。また、損失が生じた場合も損益通算を行えるので節税効果を見込めます。
不動産投資のデメリット
一方で、次のようなデメリットも存在しています。
空室が埋まらないリスク
いくら不動産物件を所有していても、入居者がいなければ収入を得ることはできません。
物件の立地や周辺環境によっては、空室がなかなか埋まらないというリスクが存在していることを念頭に置いておきましょう。
物件の立地や周辺環境によっては、空室がなかなか埋まらないというリスクが存在していることを念頭に置いておきましょう。
物件の老朽化
どんな物件でも、時間が経過するとどうしても老朽化してしまうもの。その都度メンテナンスを行わなければならないので、当然費用はかかります。
金利リスク
ローンで変動金利を選択した場合、金利が上昇していくと総返済額が大きくなってしまいます。
先程も述べたとおり、物件購入の際はローンを利用する場合が多いはずです。そのため、金利リスクは常に付きまとうものと考えておきましょう。
先程も述べたとおり、物件購入の際はローンを利用する場合が多いはずです。そのため、金利リスクは常に付きまとうものと考えておきましょう。
初心者は高利回り・目先の収益で失敗する
目の前に収益を確保できそうな物件があると、初心者はついつい手を出してしまいますが、大きなリスクを抱えている可能性があります。
目先の収益を求めるがゆえに、失敗してしまった実際の事例を見てみましょう。
目先の収益を求めるがゆえに、失敗してしまった実際の事例を見てみましょう。
【実例①】大学付近のマンションを購入
大学付近の物件ということで、マンションを購入。
学生を中心に、数年間は入居者の確保には困りませんでしたが、その大学の入学希望者が定員割れしていたために、別の場所にキャンパスを移転することが決定しました。
それに伴って入居を希望する人が一気に減り、結果的にマンションを低価格で売却することに。
学生を中心に、数年間は入居者の確保には困りませんでしたが、その大学の入学希望者が定員割れしていたために、別の場所にキャンパスを移転することが決定しました。
それに伴って入居を希望する人が一気に減り、結果的にマンションを低価格で売却することに。
【実例②】競売物件を購入
好エリアの物件が相場より安く競売にかけられていたため購入。
ところが、実際に物件を見てみると室内は非常に汚く、現状のままでは到底入居者が寄り付くありさまではありません。とにかくひどい状態でした。
結局、部屋を綺麗に修繕するためにリフォーム費用がかかり、安い価格で物件を購入した意味がなくなってしまいました。
ところが、実際に物件を見てみると室内は非常に汚く、現状のままでは到底入居者が寄り付くありさまではありません。とにかくひどい状態でした。
結局、部屋を綺麗に修繕するためにリフォーム費用がかかり、安い価格で物件を購入した意味がなくなってしまいました。
投資に成功するマンション物件の選び方
不動産投資で失敗しないためには、当然物件選びが非常に重要です。
では、どのようなポイントに気をつけて物件を選べばよいのでしょうか。失敗しないためのポイントを3つご紹介します。
では、どのようなポイントに気をつけて物件を選べばよいのでしょうか。失敗しないためのポイントを3つご紹介します。
①立地が良い物件
東京や大阪などの大都会エリアでは、進学や就職で地方から移住する人の数が圧倒的に多いため、その分だけ入居者を期待できます。
もちろんそんな中でも大学付近や利便性の高い駅の近くなど、空室リスクを十分に避けなくてはなりません。
もちろんそんな中でも大学付近や利便性の高い駅の近くなど、空室リスクを十分に避けなくてはなりません。
②購入前に物件の状態を確かめる
相場よりも安いという安易な理由だけで物件の状態を確かめずに購入してしまうと、大幅にリフォームが必要なほど室内や共用部分が汚れている可能性があります。
中古物件を購入する際には、必ず内覧をして物件の状態を確かめるようにしましょう。
また、先程の例にあったような「競売物件」は、そもそも内覧ができません。というのも、一般の市場に流通しているものとは違って、「競売物件」は債権回収を目的とした裁判所の物件売却行為だからです。
その分、相場価格よりも安く物件が手に入る場合が多いですが、不動産会社が事細かく説明してくれる中古物件と違って、必要な情報は基本的に自分で手に入れなくてはならない競売物件は、初心者は避けたほうが無難と言えます。
中古物件を購入する際には、必ず内覧をして物件の状態を確かめるようにしましょう。
また、先程の例にあったような「競売物件」は、そもそも内覧ができません。というのも、一般の市場に流通しているものとは違って、「競売物件」は債権回収を目的とした裁判所の物件売却行為だからです。
その分、相場価格よりも安く物件が手に入る場合が多いですが、不動産会社が事細かく説明してくれる中古物件と違って、必要な情報は基本的に自分で手に入れなくてはならない競売物件は、初心者は避けたほうが無難と言えます。
③利回りを意識する
単純な家賃収入だけを計算するのではなく、その物件を運用するためのランニングコストを考慮したうえでの利回りを計算することが大切です。
ポイントを押さえて不動産投資にチャレンジ
サラリーマンにおすすめの不動産投資ですが、物件選びでつまずくと大きな損失が生じてしまいます。
メリットだけを見るのではなく、リスクを十分に把握したうえで始めなければいけません。
不動産投資を始める際は、今回ご紹介したポイントを参考にするようにしましょう。
メリットだけを見るのではなく、リスクを十分に把握したうえで始めなければいけません。
不動産投資を始める際は、今回ご紹介したポイントを参考にするようにしましょう。