【投資用マンションで不動産投資】収益を生む物件を選ぶには？
2019年1月31日 更新
不動産投資
投資用マンションとは？どんな種類がある？
投資用マンションとは、購入したマンションを賃貸として貸し出すことで家賃収入を得ることを指します。
投資用マンションには次の4つの種類が存在しています。
投資用マンションには次の4つの種類が存在しています。
一棟マンション（新築）
マンション一棟を新築で購入することです。最新設備や清潔さから多くの居住者を集めることができますが、購入費用が高くつきます。
一棟マンション（中古）
マンション一棟ですが中古であるため、新築よりも安く購入できます。
状態が良ければ問題ありませんが、ひどい場合にはリフォームが必要な可能性もあるため、事前に確認するようにしましょう。
状態が良ければ問題ありませんが、ひどい場合にはリフォームが必要な可能性もあるため、事前に確認するようにしましょう。
区分マンション（新築）
区分マンションとは、一棟まるごとではなく1〜数部屋だけ個別で購入することを指します。
一棟を購入する費用がない人でも、新築の人気物件に手を出せるというメリットがあります。
一棟を購入する費用がない人でも、新築の人気物件に手を出せるというメリットがあります。
区分マンション（中古）
中古マンションを部屋単位で購入し運用する方法で、新築よりも比較的安く利用できることが大きな特徴です。
中古の一棟マンションと同様に、事前に状態を確かめなければリフォームなど予想していなかった余計な費用がかかる恐れがあります。
中古の一棟マンションと同様に、事前に状態を確かめなければリフォームなど予想していなかった余計な費用がかかる恐れがあります。
投資用マンションで得られる利益
投資用マンションで得られる収益には、売却益（キャピタルゲイン）と家賃収入（インカムゲイン）の2種類があります。これらの違いについて、それぞれ見ていきましょう。
売却益（キャピタルゲイン）
売却益を簡単に説明すると、安く購入した物件を高く売却することで、その差額分を収益として得る方法です。キャピタルゲインとも呼ばれます。
ただ、売却益を目的に不動産投資を行うケースはあまり見られません。
というのも、基本的に購入した物件は長期的に運用するケースが多いため、結果として売却した際に得られる収益のことを売却益と呼ぶ傾向があるためです。
ただ、売却益を目的に不動産投資を行うケースはあまり見られません。
というのも、基本的に購入した物件は長期的に運用するケースが多いため、結果として売却した際に得られる収益のことを売却益と呼ぶ傾向があるためです。
家賃収入（インカムゲイン）
購入した物件を賃貸として貸し出すことで家賃収入を得る方法です。
インカムゲインとも呼ばれるこの収入は、サラリーマンなどであれば収入源を分散できるというメリットがあります。マンションの購入当初は家賃収入でローンの返済をまかなうことが一般的です。
完済すれば毎月安定した収入を得ることができるため、老後の私的年金の代わりとして活用することが可能です。
インカムゲインとも呼ばれるこの収入は、サラリーマンなどであれば収入源を分散できるというメリットがあります。マンションの購入当初は家賃収入でローンの返済をまかなうことが一般的です。
完済すれば毎月安定した収入を得ることができるため、老後の私的年金の代わりとして活用することが可能です。
【投資用マンションを選ぶポイント】収益性が高い物件は？
では、実際に投資用マンションを購入するとき、失敗しないようにするためにはどのようなポイントに気をつければ良いのでしょうか。
ここでは空室が出にくく、収益性の高いマンションの特徴を3つご紹介します。
ここでは空室が出にくく、収益性の高いマンションの特徴を3つご紹介します。
駅近で利便性の高い物件
当然ですが、駅から徒歩数分のエリアは利便性が高く人気です。その中でも、路線がターミナル駅まで向かいやすい場合は特に需要が高いでしょう。
他にも、物件周辺の病院、コンビニ、スーパーなども利便性を判断する要因となるので、交通と日常生活における利便性を押さえましょう。
他にも、物件周辺の病院、コンビニ、スーパーなども利便性を判断する要因となるので、交通と日常生活における利便性を押さえましょう。
管理やメンテナンスの行き届いた物件
入居する人にとって、室内の状態はもちろんですが、共用部分の清潔さも入居を決断する大きなポイントになります。
また、常駐している管理人の有無も、マンション管理が行き届いているかどうかを確かめる要因となるので、忘れずにチェックするようにしましょう。
また、常駐している管理人の有無も、マンション管理が行き届いているかどうかを確かめる要因となるので、忘れずにチェックするようにしましょう。
時代に合った設備や仕様になっている物件
近年はセキュリティを気にする人が多いため、オートロックやモニター付きインターホンなど、最新の設備が設置されているかも重要です。
投資用マンションと居住用マンションの選び方の違いは？
マンションを「投資用として購入するか」「自分で住むための居住用として購入するか」は、購入するという行為に違いはありませんが選び方は大きく異なります。具体的にどのような違いがあるのでしょうか。
利回りの高い物件を選ぶ
まず投資用物件を選ぶ際に重要になってくるのが「利回り」と呼ばれる計算です。
利回りとは、物件購入金額に対する年間家賃収入の割合のこと（満室時で計算）。
居住用であれば収益を目的としていないため利回りは関係ありませんが、投資用となればこの利回りが高くないと赤字になってしまう可能性があります。
また、投資用のローンは一般的な住宅ローンよりも金利が高く設定されているため、その観点からも利回りが高い方が有利といえるでしょう。
利回りとは、物件購入金額に対する年間家賃収入の割合のこと（満室時で計算）。
居住用であれば収益を目的としていないため利回りは関係ありませんが、投資用となればこの利回りが高くないと赤字になってしまう可能性があります。
また、投資用のローンは一般的な住宅ローンよりも金利が高く設定されているため、その観点からも利回りが高い方が有利といえるでしょう。
売却を考えて資産価値が高い物件を選ぶ
投資用マンションでは、家賃収入だけでなく売却益にも注意する必要があるため、売却を想定して価値の高い物件を選ぶことが大切です。
利便性や周辺環境など空室が出にくく需要の高い物件を選ぶようにしましょう。
利便性や周辺環境など空室が出にくく需要の高い物件を選ぶようにしましょう。
自分の条件にあった投資用マンションを選びましょう
投資用マンションを購入する際は、自分の予算や状況に合わせてじっくりマンションの種類を決めましょう。
そのうえで、入居者が「このマンションに入居したい！」と思ってもらえるようなポイントを押さえた物件を選択することが大切です。
また、同じマンションでも居住用と投資用では選び方は異なるので、その点も鑑みることができればよいでしょう。
マンション購入は多額の費用がかかるので、今回ご紹介したポイントをしっかりと参考にしてください。
そのうえで、入居者が「このマンションに入居したい！」と思ってもらえるようなポイントを押さえた物件を選択することが大切です。
また、同じマンションでも居住用と投資用では選び方は異なるので、その点も鑑みることができればよいでしょう。
マンション購入は多額の費用がかかるので、今回ご紹介したポイントをしっかりと参考にしてください。