【不動産投資の利回りの考え方】高利回り物件でも赤字では意味がない！

2019年2月15日　更新不動産投資

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不動産投資における利回りの考え方と計算方法

「投資した金額に対しどれだけの収益を見込めるか」を示す割合を"利回り"と言います。

この利回りには、"表面利回り"と"実質利回り"の2種類が存在しています。それぞれの定義を見ていきましょう。

表面利回り（グロス利回り）

物件を購入した価格に対して、どれだけの家賃収入が見込めるかを示す数値です。

「年間家賃収入÷購入価格×100」で求めることができます。ただし、管理コストなどを一切含めていないため、実際の数値とは異なる可能性があります。

実質利回り（ネット利回り）

運用にかかるコストを含めた利回りを示す数値です。

「（年間家賃収入-年間経費）÷（購入価格+購入経費）×100」で求めることができます。

必要なコストを含めて計算するため、より現実的な数値に近くなります。

不動産投資の目安となる利回りの相場

では不動産投資をする場合、どれくらいの利回りがあればよいのでしょうか。

ネット上では「利回り10％以上なら投資におすすめ」など、さまざまな情報を散見するかと思いますが、実は物件のエリアや築年数によっても目安となる利回りは異なります。

他にも、ローンの種類によっては利回りが低くても問題ないケースがあるため、一概に「どれくらいの利回りがあればおすすめ」と言うことができないのが難しいところです。

逆に一般的に言われている目安の数値を超えているからと安心していると、むしろリスクが大きくなってしまう可能性すらあります。

利回りだけでマンションやアパートを購入するのはリスク大

利回りはあくまで目安であって、収入を保証するものではありません。

それに、高利回りの物件だとしても優良物件とは限らないため、利回りだけで判断することは大きなリスクです。

リスク①空き室が出ることが考慮されていない

多くの不動産投資サイトでは表面利回りが採用されているため、表示されている数値は満室想定です。

実際に運営するなかで空室が生まれると、想定の利回りとは大きくかけ離れてしまい、結果として大赤字となるリスクがあります。

リスク②諸経費や税金などの出費が考慮されていない

表面利回りの場合、経費や税金が考慮されていないため、実際の収益として扱うにはリスクがあまりにも大きくなります。

不動産運用には管理費や修繕費といった経費や、固定資産税や不動産取得税など税金をはじめとした多くの出費が発生します。

そのため、利回りだけで判断すると、想定外の出費に対応しきれないリスクがあるのです。

リスク③ローンの組み方で収支は変わる

一般的に利回りが高いとされる物件でも、組んでいるローンの金利が高い場合などケースによっては収益に結びつかない可能性があります。

また、高利回りでも状態やアクセスが悪い物件の購入はおすすめできません。
一方で、低利回りでもアクセスの良い物件や、築浅でトイレとバスが分かれている場合は検討する価値があります。
そのため、利回りが良いという理由だけで判断しないようにしましょう。

経営安定のために利回りを上げる方法

購入する物件の利回りが低かったとしても、工夫次第では利回りを上げることができます。

ではどのように上げていけばよいのでしょうか？具体的には次の3つの方法があります。

①空き室を作らない

空室が出ないようにすることで、安定した収入を得ることができます。

そのためには、室内の状態維持やリフォームはもちろん、共有部やエントランスのメンテナンスも大切です。

どんなに間取りが良くても、室内や共有部が劣化していると入居をためらう原因となってしまいます。

②経費を抑える　

物件の修繕や管理業務を外注する場合、信頼できて安く請け負ってもらえる業者を見つけましょう。

継続的に必要な経費に関しては1回の作業単価を抑えることで、長期的には大幅なコスト削減につながります。

③ローンを組むときはできるだけ低金利で

利回りを上げたとしても、ローンの金利が高いと返済が追いつきません。

あらかじめ余裕を持った計画を立てるようにしましょう。

実質的な利回りを確認して賢い不動産投資を

利回りは条件の良い投資物件を見つけるための判断材料のひとつですが、利回りだけで物件を購入することは大きなリスクを伴います。

また、不動産サイトでは表面利回りが表示されているケースも多いため、実質的な数値とは異なることにも注意が必要です。

工夫次第で利回りを上げることもできるので、今回ご紹介したポイントを物件選びの参考にしてみてください。